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[西华新闻] 西班牙房价持续下跌,2021年也无望恢复

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发表于 2021-1-11 22:07:02 | 显示全部楼层 |阅读模式

西班牙的房屋市场销售数量和价格下降,尤其是二手房和租赁房,与2019年的相比,2020年的房屋销售暴跌约25%,并且2021年将持续下降至,预计在2022年复苏。


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此次房价下降危机并没有之前房地产泡沫破裂影响大。BBVA Research的经济学家费利克斯·洛雷斯(Félix Lores)表示:“调整的力度和持久性将降低。他回忆说,房价仍未达到2008年的最高水平,而且购房的资金占比也要低得多( 2019年需要约30%的家庭收入)。


埃塞德大学经济,会计和金融系教授胡安·卡洛斯·阿马罗(Juan Carlos Amaro)表示:“银行也不愿提供同样程度的贷款和抵押,这正是泡沫的根源。” 西班牙银行在《秋季金融稳定报告》中承认,在疫情开始之前,没有明显的迹象表明房地产市场规模过大。


此外,政府向家庭提供援助以抵御covid-19带来的影响,指的是诸如ERTE(裁员),暂停抵押,租金援助或中止对弱势家庭的驱逐等措施。



西班牙房地产市场趋势

自2012年以来,在房地产泡沫破裂后的几年中,不仅抵押贷款的签售数量超过了销售数量,而且抵押贷款的数量大大高于交易数量,抵押贷款覆盖了超过100%的购买价格。


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图为房屋销量及抵押贷款的数量

图片来源:INE


西班牙经济正处于复苏的尾声。归根结底,“购买房屋与购买力和向家庭借款的可能性密切相关,因此与创造就业机会和公司的健康息息相关”,Amaro回忆说。INE反映了这一点:10月份房屋销售减少了13.3%。Bankinter在其10月份的报告中估计,到2020年底将减少35%,恢复到2012年和2014年的最低水平。预计到2021年将反弹30%


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评级机构穆迪(Moody's)警告说,尽管房价下跌,但今年租房买房将更加困难,尤其是对于年轻人和低收入人群。许多家庭每个月都面临着严重的抵押贷款问题。OCU谈到了弱势家庭无法承受的抵押债务,建议他们与银行协商或“尽快将房屋出售”。否则,他们将面临银行收回房屋的风险,而拍卖价格不足以偿还债务。


但这是其他家庭无法按时还款的情况。实际上,西班牙银行担心不良贷款(违约)增加。庞培法布拉大学经济学教授若泽·加西亚·蒙塔尔沃(José García Montalvo)认为:“这场危机最终对金融部门产生重大影响,如果大部分抵押贷款和ICO信贷变成违约状况,那么房地产行业的情况可能会有所不同。”



预计2022年房市复苏

BBVA Research提供的最乐观的估计是:2020年平均价格下降1.5%,整个2021年的下降幅度都将减小。劳动力市场的恶化,家庭收入的下降和信心的下降说明价格收缩。


另一方面,Bankinter认为:受疫情影响,2020年至2021年期间不会像预期的那样产生6%的累计跌幅,而是高于9%。胡安•莫雷诺(Juan Moreno)表示,在大城市的黄金地段,这种情况可能更为明显,两年间累计跌幅超过10%。


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Fich机构预估两年内将下降10%并认为西班牙和英国一样,住房市场将比欧洲其他国家和地区受危机影响更大。


储蓄银行基金会(Funcas)也重新考虑了其估计:它指出到今年年底至2021年上半年将减少8%,此后将恢复。


巴塞罗那大学的经济学教授贡萨洛·贝尔纳多斯(Gonzalo Bernardos)提出了最悲观的状况,“2020年,价格下降幅度为12%,到2021年将下降4%至6%。因此,从2020年3月到2021年12月,价格下降幅度将为16%至18%。并在2022年开始复苏。Bernardos将重灾区放在依赖旅游业和投资的地区,例如马德里,巴塞罗那和海岛。他将自己的预测归因于需求的减少。他指出:“今年第二季度,家庭储蓄率已达到31.1%。”



二手房屋受影响最大

西班牙的房屋价格下降将是不均衡的。费利克斯·洛雷斯(FélixLores)表示:“由于新房子的售卖价格受到限制,因此预计新房子的价格将进行较小的调整。”


在这场危机中,二手房降幅最大。早在9月份,公证人总理事会就记录了二手房价格同比下降9.4%。十月份,下降了3.3%。疫苗于11月初上市的消息让卖家又充满信心,不愿大幅度降价。根据国家统计局的数据,10月份二手房购买量同比下降了15.2%。


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根据最新研究,十分之七的房地产专业人士预计未来六个月价格会下跌;39%的人认为会下降很多,而28%的则认为略有下降。


贡萨洛·贝尔纳多斯(Gonzalo Bernardos),建议卖家立即出售二手房屋,以免在2021年购买过程中折扣更大。无论如何,鉴于包括价格在内的基本变量的巨大不确定性,购买房屋应基于个人或家庭情况。


新房目前房价似乎抵制了危机的冲击,除了非常特殊的地区。尽管二手房的价格通常是新房价格的主要指标,但大型开发商却一遍又一遍地坚持说,至少不会打折。APC España协会秘书长丹尼尔·库尔沃(Daniel Cuervo)称:“必须考虑到每年要生产10万套房屋,并且有足够的需求来满足这一数字。”



买房新主张

随着买方偏好的变化,现在人们更喜欢有露台,阳台,公共区域和更大平方米的房子。评估协会机构大账目主管Consuelo Villanueva认为:“拥有优质和良好的公共空间已成为购买房屋的一大因素。” “最新出售的房屋,在某些情况下,带花园的阁楼和底层以及更大的房屋,受到了客户的青睐。” 因此,尽管需求疲软,但仍有一些购买者。BBVA专家说:“那些最不害怕失业或有财务能力的人就是那些敢于买房的人。”


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新房销售的另一支柱是从金融货币向房地产货币的转移,住房再次被视为储蓄的避风港。实际上,“当复苏开始时,家庭积累的部分储蓄将用于购买商品和住房作为投资,用于出租”,加西亚·蒙塔尔沃(García Montalvo)表示,这“将阻止价格下跌”。


Daniel Cuervo说:“到2021年,将售出近70%的住宅产品。” 但是,这是在疫情之前的预测。目前,由于销售率和需求的不确定性,新的促销活动尚未启动。Bankinter的胡安·莫雷诺警告说:“开发商需要预售的30%来获得融资。”他预计银行在进行融资时会更具选择性和限制性。


到9月为止,新房的签订数量下降了30%,这将影响2021年和2022年的建设。“到2021年,将减少70%的建设量,这意味着将回落到2016年的水平” 。丹尼尔·库尔沃(Daniel Cuervo)表示,这种供应的减少,尤其是在压力较大的地区,导致开发商断言价格“不会经历较大的波动”。


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外国需求(度假房屋)的消失导致沿海城市房屋销量骤减,外国需求在某些市场上占了30%以上的份额。根据Mitma的数据,在一月至六月之间,外国人的购买量下降了38.4%。价格下降在这里将更加激烈。然而,一些专家认为,这只是暂时现象,拉斐尔·吉尔(Rafael Gil)认为,沿海地区和第二套房屋的销售“可能会经历明显的初始反弹,这要归因于经历过的较低价格”。Villanueva认为:“它将比大流行之前更具吸引力,不仅是外国人的第二居所,而且是通勤的地方。”


转载声明:本文转载自「西班牙三和旅游」,搜索「viajes_sanhe」即可关注,[阅读原文]。

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