西班牙的房屋市场销售数量和价格下降，尤其是二手房和租赁房，与2019年的相比，2020年的房屋销售暴跌约25％，并且2021年将持续下降至，预计在2022年复苏。
此次房价下降危机并没有之前房地产泡沫破裂影响大。BBVA Research的经济学家费利克斯·洛雷斯（Félix Lores）表示：“调整的力度和持久性将降低。他回忆说，房价仍未达到2008年的最高水平，而且购房的资金占比也要低得多（ 2019年需要约30％的家庭收入）。
埃塞德大学经济，会计和金融系教授胡安·卡洛斯·阿马罗（Juan Carlos Amaro）表示：“银行也不愿提供同样程度的贷款和抵押，这正是泡沫的根源。” 西班牙银行在《秋季金融稳定报告》中承认，在疫情开始之前，没有明显的迹象表明房地产市场规模过大。
此外，政府向家庭提供援助以抵御covid-19带来的影响，指的是诸如ERTE（裁员），暂停抵押，租金援助或中止对弱势家庭的驱逐等措施。
自2012年以来，在房地产泡沫破裂后的几年中，不仅抵押贷款的签售数量超过了销售数量，而且抵押贷款的数量大大高于交易数量，抵押贷款覆盖了超过100％的购买价格。
西班牙经济正处于复苏的尾声。归根结底，“购买房屋与购买力和向家庭借款的可能性密切相关，因此与创造就业机会和公司的健康息息相关”，Amaro回忆说。INE反映了这一点：10月份房屋销售减少了13.3％。Bankinter在其10月份的报告中估计，到2020年底将减少35％，恢复到2012年和2014年的最低水平。预计到2021年将反弹30％。
评级机构穆迪（Moody's）警告说，尽管房价下跌，但今年租房买房将更加困难，尤其是对于年轻人和低收入人群。许多家庭每个月都面临着严重的抵押贷款问题。OCU谈到了弱势家庭无法承受的抵押债务，建议他们与银行协商或“尽快将房屋出售”。否则，他们将面临银行收回房屋的风险，而拍卖价格不足以偿还债务。
但这是其他家庭无法按时还款的情况。实际上，西班牙银行担心不良贷款（违约）增加。庞培法布拉大学经济学教授若泽·加西亚·蒙塔尔沃（José García Montalvo）认为：“这场危机最终对金融部门产生重大影响，如果大部分抵押贷款和ICO信贷变成违约状况，那么房地产行业的情况可能会有所不同。”
BBVA Research提供的最乐观的估计是：2020年平均价格下降1.5％，整个2021年的下降幅度都将减小。劳动力市场的恶化，家庭收入的下降和信心的下降说明价格收缩。
另一方面，Bankinter认为：受疫情影响，2020年至2021年期间不会像预期的那样产生6％的累计跌幅，而是高于9％。胡安•莫雷诺（Juan Moreno）表示，在大城市的黄金地段，这种情况可能更为明显，两年间累计跌幅超过10％。
Fich机构预估两年内将下降10％，并认为西班牙和英国一样，住房市场将比欧洲其他国家和地区受危机影响更大。
储蓄银行基金会（Funcas）也重新考虑了其估计：它指出到今年年底至2021年上半年将减少8％，此后将恢复。
巴塞罗那大学的经济学教授贡萨洛·贝尔纳多斯（Gonzalo Bernardos）提出了最悲观的状况，“2020年，价格下降幅度为12％，到2021年将下降4％至6％。因此，从2020年3月到2021年12月，价格下降幅度将为16％至18％。并在2022年开始复苏。Bernardos将重灾区放在依赖旅游业和投资的地区，例如马德里，巴塞罗那和海岛。他将自己的预测归因于需求的减少。他指出：“今年第二季度，家庭储蓄率已达到31.1％。”
西班牙的房屋价格下降将是不均衡的。费利克斯·洛雷斯（FélixLores）表示：“由于新房子的售卖价格受到限制，因此预计新房子的价格将进行较小的调整。”
在这场危机中，二手房降幅最大。早在9月份，公证人总理事会就记录了二手房价格同比下降9.4％。十月份，下降了3.3％。疫苗于11月初上市的消息让卖家又充满信心，不愿大幅度降价。根据国家统计局的数据，10月份二手房购买量同比下降了15.2％。
根据最新研究，十分之七的房地产专业人士预计未来六个月价格会下跌；39％的人认为会下降很多，而28％的则认为略有下降。
贡萨洛·贝尔纳多斯（Gonzalo Bernardos），建议卖家立即出售二手房屋，以免在2021年购买过程中折扣更大。无论如何，鉴于包括价格在内的基本变量的巨大不确定性，购买房屋应基于个人或家庭情况。
新房目前房价似乎抵制了危机的冲击，除了非常特殊的地区。尽管二手房的价格通常是新房价格的主要指标，但大型开发商却一遍又一遍地坚持说，至少不会打折。APC España协会秘书长丹尼尔·库尔沃（Daniel Cuervo）称：“必须考虑到每年要生产10万套房屋，并且有足够的需求来满足这一数字。”
随着买方偏好的变化，现在人们更喜欢有露台，阳台，公共区域和更大平方米的房子。评估协会机构大账目主管Consuelo Villanueva认为：“拥有优质和良好的公共空间已成为购买房屋的一大因素。” “最新出售的房屋，在某些情况下，带花园的阁楼和底层以及更大的房屋，受到了客户的青睐。” 因此，尽管需求疲软，但仍有一些购买者。BBVA专家说：“那些最不害怕失业或有财务能力的人就是那些敢于买房的人。”
新房销售的另一支柱是从金融货币向房地产货币的转移，住房再次被视为储蓄的避风港。实际上，“当复苏开始时，家庭积累的部分储蓄将用于购买商品和住房作为投资，用于出租”，加西亚·蒙塔尔沃（García Montalvo）表示，这“将阻止价格下跌”。
Daniel Cuervo说：“到2021年，将售出近70％的住宅产品。” 但是，这是在疫情之前的预测。目前，由于销售率和需求的不确定性，新的促销活动尚未启动。Bankinter的胡安·莫雷诺警告说：“开发商需要预售的30％来获得融资。”他预计银行在进行融资时会更具选择性和限制性。
到9月为止，新房的签订数量下降了30％，这将影响2021年和2022年的建设。“到2021年，将减少70%的建设量，这意味着将回落到2016年的水平” 。丹尼尔·库尔沃（Daniel Cuervo）表示，这种供应的减少，尤其是在压力较大的地区，导致开发商断言价格“不会经历较大的波动”。
外国需求（度假房屋）的消失导致沿海城市房屋销量骤减，外国需求在某些市场上占了30％以上的份额。根据Mitma的数据，在一月至六月之间，外国人的购买量下降了38.4％。价格下降在这里将更加激烈。然而，一些专家认为，这只是暂时现象，拉斐尔·吉尔（Rafael Gil）认为，沿海地区和第二套房屋的销售“可能会经历明显的初始反弹，这要归因于经历过的较低价格”。Villanueva认为：“它将比大流行之前更具吸引力，不仅是外国人的第二居所，而且是通勤的地方。”
发表于 2021-1-11 22:07:02
